La realidad
que vive España con respecto a los desahucios ha ocasionado que este problema
se sitúe entre las cuestiones que más preocupan a los ciudadanos. Y es que sea
quien sea el culpable -los bancos con sus cláusulas abusivas y falta de ética
en algunos casos, o los clientes de estos con una falta de previsión casi
negligente- el problema es verdaderamente dramático.
La problemática ha llegado
hasta tal punto, que el Gobierno de España ha tenido que idear una serie de
instrumentos para acabar con esta situación que ha dejado en la calle a miles
de familias.
Una de esas medidas fue la aprobación del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de
protección de deudores hipotecarios sin recursos, cuya introducción nos da
pistas sobre sus objetivos:
“A tal fin, se establecen
en este real decreto-ley diversos mecanismos conducentes a permitir la restructuración
de la deuda hipotecaria de quienes padecen extraordinarias dificultades para
atender su pago, así como la flexibilización de la ejecución de la garantía
real.”
“La mayoría de las medidas serán de aplicación a quienes se
encuentren situados en el denominado umbral de exclusión. En este sentido,
se ha determinado que los beneficiarios sean personas que se encuentren en
situación profesional y patrimonial que les impida hacer frente al cumplimiento
de sus obligaciones hipotecarias y a las elementales necesidades de
subsistencia.“
Además, el
real decreto ofrece 3 medidas para minimizar los impactos de una hipoteca a la
que no se puede hacer frente:
“La
primera, dirigida a procurar la reestructuración
viable de la deuda hipotecaria, a través de la aplicación a los préstamos o
créditos de una carencia en la amortización de capital y una reducción del tipo
de interés durante cuatros años y la ampliación del plazo total de
amortización.
En segundo lugar, de no resultar suficiente la reestructuración
anterior, las entidades podrán, en su caso, y con carácter potestativo, ofrecer
a los deudores una quita sobre el
conjunto de su deuda.
Y, finalmente, si ninguna de las dos medidas
anteriores logra reducir el esfuerzo hipotecario de los deudores a límites
asumibles para su viabilidad financiera, estos podrán solicitar, y las
entidades deberán aceptar, la dación en
pago como medio liberatorio definitivo de la deuda. En este último
supuesto, las familias podrán permanecer en su vivienda durante un plazo de
dos años satisfaciendo una renta asumible.”
Sin embargo,
la realidad es muy diferente. La reestructuración supone la posibilidad de
minorar la cuota hipotecaria mensual, sin embargo, estas disminuciones en la mayoría
de los casos o son insuficientes, o conllevan una contraprestaciones que no
hacen más, que aumentar las obligaciones del deudor hipotecario. La quita
sobre la deuda supone una condonación de la deuda de modo que el deudor no
tenga obligación de abonar las cuotas hasta que recupere una situación
económica que se lo permita, o una dispensa de la deuda hipotecaria restante.
Esta medida nunca es una opción para los bancos. Y por último, la dación en
pago, en la que el banco da por extinguida la deuda hipotecaria con el
cambio de la titularidad del inmueble a su favor y la recepción de las llaves,
liberando al hipotecado de su responsabilidad ilimitada que había asumido con
la firma de la hipoteca. Aquí, como veremos a continuación, se piden unos requisitos durísimos casi imposibles de cumplir.
Con todo, ha de manifestarse que la medida más
utilizada en la práctica es la dación en
pago, sin embargo, el decreto citado establece unos requisitos tan estrictos que
son pocas las personas que pueden aspirar a esta figura. Destacan dos:
1) Que la hipoteca recaiga sobre un inmueble
cuyo precio de compra-venta no exceda de unos determinados valores en función
de la población de los municipios.
2) Cumplir
con los criterios establecidos para considerarle dentro del umbral de exclusión.
(son 7 criterios los que establece la normativa)
Por todo, en Morón & Sainz-Ezquerra abogados consideramos que
el Real decreto pese a tener muy buenas intenciones, es demasiado restrictivo,
de tal modo que en la práctica es muy complicado de aplicar, siendo pocas las
personas que se pueden beneficiar del mismo.
Para más información no dude en
consultarnos, le explicaremos con detalle las medidas que recoge el decreto,
cuál es el instrumento que más le conviene, cómo negociar con su banco, cuáles
son los requisitos concretos para acceder a la dación en pago etc. También supervisaremos
sus documentos y contratos bancarios evitando así que sus derechos
sean atropellados por los bancos.
