Si usted está buscando piso para entrar a vivir de alquiler,
le aconsejamos que antes de suscribir cualquier contrato, contacte con
profesionales que le asesoren previamente a la firma.
Y es que los contratos de
arrendamiento pueden contener muchas trampas que sólo son visibles a ojos de
expertos.Adelantamos algunas de las tretas más habituales con las que nuestros
clientes (arrendatarios) se están encontrando:
1º) Se reviste el contrato (pese a recaer sobre una casa) con la
denominación de “contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda”.
La
razón por la que muchos arrendadores utilizan esta fórmula trae causa en la Ley
de Arrendamientos Urbanos, la cual es mucho más flexible para los arrendadores
cuyo contrato es de arrendamiento de vivienda, que para aquellos cuyo alquiler
es para uso distinto del de vivienda.
En concreto, para los primeros está previsto el desistimiento
anticipado, mientras que para los segundos no.
Así pues, dispone la Ley de
Arrendamientos Urbanos en su Artículo 11 que:“El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez
que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al
arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar
en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario
indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la
renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de
tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la
indemnización.”
En definitiva, cabe desistimiento pasados 6 meses desde la
firma del contrato, siempre y cuando se preavise con 30 días de antelación.
Por
el contrario, la mencionada figura del desistimiento no opera en los
arrendamientos para uso distinto del de vivienda, tratándose de un régimen
jurídico menos protector del arrendatario, y que “deja” a la voluntad de las
partes la previsión de las cláusulas del contrato.
Sin embargo, hay muchos
contratos de arrendamientos que no pueden entenderse válidos por estar
realizados en fraude de Ley. En este sentido, muchos arrendamientos que
claramente reúnen las condiciones de un arrendamiento de vivienda, y recaen
sobre un inmueble de este tipo, se tratan de encajar, con calzador, en la
calificación de “arrendamiento para uso distinto del de vivienda”.
Según la Ley, son Arrendamientos para uso distinto del de
vivienda los dispuestos en el artículo 3 de la Ley precitada:“1. Se considera arrendamiento para uso
distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una
edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el
artículo anterior.2. En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos
de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier
otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial,
comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente,
cualquiera que sean las personas que los celebren.”
Por tanto, ¿dónde está el engaño?
La trampa siempre
la encontramos entre la incompatibilidad evidente que hay entre el destino del
inmueble con respecto a su denominación contractual, y en segundo lugar, en la
duración que se le otorga a estos contratos.
Y es que, en definitiva, un
arrendamiento de vivienda (domicilio con habitaciones, baño, cocina, etc, para
uso habitual) no puede calificarse como arrendamiento para uso distinto de
vivienda, toda vez que no reúne ninguna de las
características que se disponen en el apartado 2, del artículo 3.
Sin embargo,
pese a lo anterior, muchas veces el propietario le otorga esa denominación al contrato aprovechando el
resquicio que deja la primera parte del mencionado apartado: “En especial, tendrán esta consideración los
arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o
cualquier otra”.
De aquí también subyacen muchas trampas, porque lo anterior
está pensado legislativamente para estancias cortas (tres meses, cuatro meses,
máximo seis meses), pero nunca para duraciones superiores a eso. Sin embargo, a
menudo acuden a nuestro despacho clientes con contratos de arrendamiento para
uso distinto del de vivienda (aunque recaen sobre ella) que tienen una duración
de 1 o 2 años.
El fraude de Ley es evidente, los arrendadores pretenden evitar
el desistimiento anticipado, pero asegurarse la estancia en la vivienda objeto
del arrendamiento por un tiempo muy superior a aquel que prevé el mencionado
artículo 3.2 de la Ley.
2º) Otra argucia que
utilizan habitualmente los arrendadores es la de prever las variaciones del IPC
(Índice de Precios al Consumo), pero sólo a su favor.
En este sentido,
la cláusula contractual se estipula de tal modo que el arrendador te pueda
subir el alquiler si aumenta el IPC, pero nunca bajarte el precio del alquiler si
el citado índice fluctúa en su contra. Por tanto, se está dando una especie de
cláusula suelo en materia de renta del alquiler.
En conclusión, antes de
firmar un contrato que recae sobre una vivienda, asesórese adecuadamente, o en
caso contrario, analice detenidamente las cláusulas contractuales, no firmando contratos para
uso distinto del de vivienda que tengan una duración de más de 6 meses, pues en
ese caso, no podrá optar en ningún momento por el desistimiento anticipado.
